新調控時代
上半年的北京新房市場概括起來就是六個字：“買買買、賣賣賣”。第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人李想向北京青年報記者總結了上半年樓市的新變化：一方面，開發(fā)商在買地擴張方面頻頻下手，上半年已經成功出讓了33宗經營性用地，土地出讓總成交額達920億元，同比去年上升21%。另一方面，賣房也不含糊，上半年，北京市商品房成交35677套，上漲132%;成交面積415.03萬平方米，上漲101%。
顯而易見，成交量和成交面積都取得了翻倍增長。對于新房交易來說，最困難的時期似乎已經度過。業(yè)內專家，地產營銷人韓樂告訴北青報記者，去年下半年，隨著限競房大量集中入市，市場曾陷入深度低迷和觀望，樓盤平均簽約率一度低至20%。但如今，無論是開發(fā)商還是購房人，對于限競房的理解都產生了新的變化，樓市交易也在這種變化中出現(xiàn)了明顯回暖。韓樂預計，今年下半年，北京的新房市場大概率將保持活力，持續(xù)增長。樓盤的銷售壓力，相比去年同期也將明顯緩解。
新 增 長
新建商品住宅成交近1600億元
同比增長翻倍
也許是壓抑的太久了，上半年，北京的新房市場取得了非常不錯的成績，尤其是成交套數(shù)的增長幅度，遠遠領先于二手房。
根據北京中原成交統(tǒng)計數(shù)據顯示，2019年上半年,北京新建商品房總成交額1784.31億元，同比去年上半年增長1.35倍，共成交35677套，同比去年上半年增加超過兩萬套，上漲幅度達到了132%。
其中，北京新建商品房居住類產品(不含回遷房，包括普宅、豪宅、別墅、共有產權房)成交1596.4億元，共銷售31305套，同比去年上半年增加20157套;成交均價45233元/平方米，同比去年上半年上漲800元/平方米，不過，價格環(huán)比去年下半年有所回落。
不錯的交易數(shù)據也帶動了新房開工量和投資的增長。
7月17日，據北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊發(fā)布數(shù)據顯示，上半年北京市房地產開發(fā)投資同比增長16.4%。商品房新開工面積971.1萬平方米，增長10.4%。商品房銷售面積387.9萬平方米，增長68.7%;其中，保障性住房銷售面積142.7萬平方米，增長1.4倍。
不難發(fā)現(xiàn)，保障性住房的投入和交付進入市場的速度也明顯加快，這直接導致了新房成交價格有所下降。
中原地產數(shù)據顯示，上半年，普通住宅總成交額841.76億元，環(huán)比去年下半年下跌8%，共成交14278套，環(huán)比增加817套;平均成交價53760元/平方米，環(huán)比去年下半年減少3000元/平方米;套均價590萬元，環(huán)比減少88萬元/套。
對于成交套數(shù)增加，均價和套均總價的下降，被認為與共有產權房和限房價項目的大量入市有關，這類項目成為成交主力，明顯抑制了北京新房的平均價格。
新 常 態(tài)
控制市場冷熱成為常態(tài)
量漲價跌下，京城樓市也悄然發(fā)生了一些新的變化。
對于新房來說，政策變化將直接影響市場交易的冷暖。相比于以往緊一年松一年的調控，目前的樓市政策從2017年3月份到現(xiàn)在始終未有松動，反倒是不斷有新的補丁政策出臺，在不斷出臺的調控政策中，無論是購房人還是開發(fā)商，都在習慣市場冷熱被調控控制的新常態(tài)。
市場過冷或過熱都可能出臺新的補丁政策，加以控制。
以北京為例，隨著近期新房市場成交活躍，個別房企為爭取客源又出現(xiàn)了違規(guī)銷售的行為。北京市住建委在上周的7月18日就通報了商品房項目銷售行為專項檢查的結果，華潤未來城市、中鐵諾德春風和苑和萬科翡萃家園被發(fā)現(xiàn)違規(guī)，市住建委要求中鐵諾德春風和苑項目立即釋放客戶資金，按承諾標準改造樣板間;要求萬科翡萃家園項目撤銷現(xiàn)場不實宣傳材料、拆除現(xiàn)場戶型模型;要求華潤智慧中心項目退還已收認籌金，同時，對其無證售房行為進行高限處罰。
據了解，今年以來，市住建委多措并舉，持續(xù)規(guī)范商品房市場銷售行為。
據機構統(tǒng)計，2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，平均每天出臺實施的關于房地產的政策就達到1.4次。
事實上，這樣的調控趨勢在6、7月份甚至更加頻繁。根據不完全統(tǒng)計，進入7月以來，已經有超過40個城市發(fā)布了各類房地產調控升級政策，這一調控次數(shù)也刷新了最近兩年來樓市調控的同期紀錄。
調控范圍包括進一步規(guī)范企業(yè)購買商品住房行為、規(guī)范商品房銷售秩序、全面整治互聯(lián)網房產中介、打擊二手房市場“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象等。
中原地產的數(shù)據顯示，6月份調控收緊政策再次密集發(fā)布，6月單月，全國房地產調控政策次數(shù)高達46次，超過了5月份的41次。樓市調控嚴格，針對房價上漲的打補丁措施依然不斷出現(xiàn)。預計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調控，房價平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。
韓樂也告訴北青報記者，目前監(jiān)管層對于樓市的異動還是比較敏感的。一個明顯表現(xiàn)就是，春節(jié)之后，3月份出現(xiàn)了小陽春行情，但很快這股勁兒就下去了，這主要跟政策的控制有關系，過熱的話，不但補丁政策會出臺，新房審批發(fā)證也會延后。過冷則可能加速信貸審批，盡快放貸。
業(yè)內人士表示，不只是北京，還有全國很多城市，但凡成交量回升過快，或者房價有異動，就會采取相應手段，控制利率，控制融資等，去給樓市降溫。
新 變 化
限競房品質向普通住宅看齊
政策的調控只是外部的手在整體控制樓市走向，市場內部，開發(fā)商也在通過產品升級，降價促銷等各種方式適應著調控帶來的市場變化。尤其是近來頗受追捧的幾個限競房產品，一改限競房早期拉高拍低的做法，在品質上紛紛向普通住宅看齊。
韓樂告訴北青報記者，早期的限競房往往在限高允許范圍內，在不損害項目容積率的基礎上，通過局部建更多更高的樓座，來騰出更多土地做一些低層、低密度的類別墅產品，以此拉高貨值，提升利潤。但不利的影響就是犧牲房子戶型的設計，影響舒適度和社區(qū)景觀的建設。
如今更多的項目摒棄了這種做法，未來金茂府負責人趙偉就表示，未來金茂府在打造項目之初就放棄了拉高拍低這種做法，而是犧牲整體貨值，全部采用南北通透的低層洋房設計，最大的160平方米四居室，能做到13.6米的面寬，樓間距普遍在50米左右。可以說這樣的限競房除了價格受限制以外，整體品質完全不輸給普通商品房。
根據金茂方面透露，從蓄客到開盤，未來金茂府用了49天，截至6月30日完成了30億的銷售業(yè)績。
除了未來金茂府以外，另一個限競房項目中海望京府在6月24日晚正式開盤，中海同樣主打大面寬的改善戶型，139平方米的四居室，做到了三臥室加客廳均朝南。最終該項目一期入市的203套房源當晚全部售罄。
韓樂表示，類似的熱銷限競房案例表明，更多限競房在品質上逐漸向普通商品房靠攏，甚至優(yōu)于不少早期的普通商品房，因此受到了買房人的追捧。
韓樂認為，當前市場中新房一定要做差異化。每個項目在入市前，都要評估市場環(huán)境，無論是價格還是品質，不能定過高的預期，要么在價格上足夠優(yōu)惠，要么品質上出類拔萃，如果能在價格優(yōu)勢的基礎上兼顧品質，自然會成為區(qū)域的熱銷樓盤。
另外，韓樂也建議，新房要做更多的附加值，做更多的創(chuàng)新，包括附帶精裝修，戶型得房率高等，也能取得不錯的效果。
反觀，早期入市的限競房項目，為了追求利潤，在品質上和舒適性上均有所欠缺，導致了簽約率一直難以提振。根據中原地產研究中心統(tǒng)計，過去3年北京已經出讓了94宗限競房地塊，合計規(guī)劃的商品房建筑面積達到了860萬平方米，目前入市約300萬平方米，而從等待入市的土地看，2019年入市的限競房有望超過6萬套，但整體去化率僅為30.93%。
尤其是一些限競房扎堆的區(qū)域，肉搏戰(zhàn)每時每刻都在上演。北青報記者曾走訪了大興的多個在售樓盤，包括萬和斐麗、海晏春秋、頤璟萬和、大興金茂悅等限競房項目為了提振銷售，曾喊出一口價、贈送面積、打折、降價、贈送物業(yè)費等不同的促銷方式，但收效并不佳。
隨著更多更優(yōu)質的限競房入市，前期入市還未售罄的項目，面臨著更大的競爭壓力。以青龍湖區(qū)域的萬科翡翠西湖為例，項目分批獲取預售證，去年10月1日拿到預售證的第一批房源，如今包括龍湖、金地的青龍湖項目已經紛紛入市，但從目前已簽約面積來看，萬科翡翠西湖的去化率僅為30%左右;第二批拿到預售證時間為去年12月1日，目前去化率為2.17%;第三批拿到預售證時間為今年2月3日，目前去化率為1.96%。
業(yè)內人士認為，限競房項目已經普遍性降價10%左右，即使這樣，市場依然蕭條，整體看，實際銷售的平均簽約數(shù)量也不足45%。大量的“70/90”同質戶型，導致限競房很難去庫存。對于限競房來說，開盤能去化3-4成就已經是及格，如果可以賣掉一半，就屬于優(yōu)秀了。6月份以后將有大量的限競房入市，已經開始的價格戰(zhàn)肯定會升級。
新 趨 勢
新盤冷熱不均 整體成交好過去年
隨著限競房品質逐漸向普通商品房看齊，也就造成了銷售分化更加明顯。一方面，類似未來金茂府、中海望京府這樣的限競房，開盤不久就取得了售罄的銷售業(yè)績，另一方面，仍有大量遠郊區(qū)限競房維持著低簽約率，陷入銷售困境。
“現(xiàn)在的新房市場，就是一個分化的市場。”韓樂向北青報記者表示，買房人愿意用同等的價格購買價值更高的項目，所以市場上具有價值的項目，往往受到追捧，而其他的項目，相對來說可能地段沒有那么好，性價比沒有體現(xiàn)充分，自然不受購房人歡迎。韓樂表示，從上半年樓盤銷售排行榜上可以看出，銷售排名前十的項目中，橡樹瀾灣、西城天鑄、葛洲壩北京紫郡蘭園、佑安府、和悅華錦等7個項目都是限競房項目，限競房已經成為新房成交的主力。并且，在不同機構的不同統(tǒng)計口徑里，也總是這幾個項目名列前茅。
這些項目之所以賣得好，都有一個共同點：他們銷售的價格跟旁邊二手房價格有一定的倒掛關系。以西城天鑄為例，銷售均價為77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米。但在同一區(qū)域內的新房項目——泰禾西府大院，銷售價格已超過10萬元/平方米。另外，西城天鑄的價格也與周邊的二手房形成倒掛，這也是其火爆的原因之一。目前，在該區(qū)域內，大多數(shù)二手房價格在8萬元/平方米以上。據鏈家網顯示，西城天鑄毗鄰的保利百合花園小區(qū)均價為85801元/平方米，而龍湖西宸原著目前均價已達到131759元/平方米。
還有海淀的紫郡蘭園，全部為53000元/平方米左右的小高層，對比非限價項目北京城建·世華龍樾83000元/平方米的價格，也有明顯的性價比優(yōu)勢。
這樣的性價比造成了這些項目的熱銷，不過，韓樂也表示，這并不代表整個市場的繁榮，應該看到的是，除了頭部的幾個限競房外，絕大多數(shù)限競房仍處于銷售困難的境地。成交量冷熱分布并均勻，下半年可能還是會維持這樣的趨勢，新房市場將出現(xiàn)明顯的二八現(xiàn)象，熱銷的總是少數(shù)的，大部分樓盤仍可能銷售困難。
不過，韓樂也表示，整體來說新房市場下半年仍會好過去年同期。韓樂表示，去年下半年由于限競房扎堆入市，政策走向不明朗，導致購房人陷入深度觀望，而今年下半年更多的限競房入市，開發(fā)商對于限競房的打造也更有心得，加上政策趨于穩(wěn)定，購房人重新進入售樓處，預計下半年北京新盤的銷售成交壓力相比去年同期將明顯緩解。
第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人李想也告訴北青報記者，上半年， 北京新房市場回暖明顯， 新房供應結構合理、 產品豐富， 購房需求開始釋放，也促成下半年仍有成交爆發(fā)的可能。尤其是在新房價格封頂?shù)那疤嵯拢?限競房在產品、 戶型及配套等方面有很大提升， 撐起新房市場半邊天。
同時，李想也表示，由于限競房及共有產權住房的存在，此類限制銷售價格的房源，可以保證房價無法快速上漲，抑制市場過熱;政府對樓市價格上漲依然維持較高的敏感性，如果出現(xiàn)價格波動，預計會出現(xiàn)后續(xù)的政策收緊措施出臺。
