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早高峰時段，舊金山金門大橋空空蕩蕩，沉寂中傳來聲聲久違的鳥鳴；
沒有游客的京都奈良，年幼的梅花鹿追隨媽媽，長途跋涉到附近的鎮上覓食；
成群結隊的企鵝從海灘捕魚歸來，穿梭于開普敦市中心，他們回家不必再繞遠；
金錢豹游蕩在布隆方丹的度假酒店里，與不相識的人類四目相對，最終沒有發動攻擊……
以上是紀錄片《地球改變之年》的片段。在新冠疫情全球大流行期間，人們不得不久居家中，城市因此有了不同的面貌。這可能不是城市的常態，但足以引人深思：我們所處的房地產行業，將向何處去？我們理想中的未來城市，是什么樣子？為了實現理想城市，我們又該如何付諸行動？
借此機會，36氪未來地產團隊進行了廣泛的調查。我們分別訪問了城市開發運營企業的決策人士，研究宏觀經濟、房地產及城市化的經濟學家，以及對未來城市話題充滿表達欲的讀者。他們的回答，或許可以作為未來城市敘事的序言。
長江證券首席經濟學家伍戈：
作為傳統經濟的地產投資下行，往往會出現政策邊際改善，比如最近提到的按揭貸款保障合理購房需求，房地產過度緊縮政策糾偏可能會持續，政策底和市場底都出現了，最糟糕的時候已經過去。
中長期看，以美國為例，城鎮化率已經很高了，但房地產依然是非常重要的行業，改善性住房需求還是需要開發商提供住宅供給，房地產行業應該被視為正常行業，遵循市場規律運行。
浙商證券首席經濟學家李超：
2022年，預計主要通過兩方面政策調整維穩地產投資。一是發力保障房建設，多數核心城市在十三五期間的保障房供應量無法滿足十四五期間的新目標，邊際來看亟需增加投資規模，發力保障房可能通過公積金或專項債等渠道提供資金支持。
二是放開首套房政策，房產稅試點落地后預計將同時配合首套房政策放松，滿足人口凈流入城市的住房剛需；此外，預計合理的改善性住房按揭需求也將得到有效滿足，銷售端政策的合理放松將刺激購房需求助力地產投資企穩。
2022年的經濟增長由制造業投資引領，房地產行業有望穩定運行。
東北證券首席經濟學家付鵬：
基于流動性對房地產行業的種種限制，本質是為了共同富裕的終極目標，以及人口和經濟結構的健康可持續發展，房地產行業的緊信用在短中期勢必將成為常態。
房地產行業存量猶在，將依然是經濟的重要組成部分，不過房地產作為貨幣乘數放大器的作用將有所削減。
未來，可以寄希望于以技術進步為導向的新能源產業和高端制造業，或將存在的融資需求與缺口，扛起發揮信用貨幣創造功能的大旗，但無法完全替代房地產在經濟中的地位和作用。
京投發展總裁高一軒：
未來房企將在從賣房子和空間的傳統企業，蛻變升級為城市幸福生活的創造者和服務者，致力于為用戶提供一整套城市幸福生活的系統解決方案。
在踐行用戶中心主義的基礎上進行TOD項目開發，研究和探索理想的生活方式，提高城市幸福生活的效率，是塑造城市形態的重要方向。
旭輝華北區域集團總裁董毅：
隨著經濟的發展，我們的購房者認知、需求、收入、品位的提升，未來他們對居住體驗的需求將會越來越看重。而這種體驗已經完全跳脫房子居住功能，不斷向以空間形式擴展，延伸至社區邊界、縱向感受、功能配套等方方面面。
從未來市場趨勢看，對高周轉、短平快野蠻生長模式逐漸存疑，而留存真正做產品、做體驗、具備多元化多賽道能力的綜合運營型企業。傳統的房地產行業，其實是以資本、資金為核心的超大投資的資源整合，稍稍有別于建造建筑，但都離不開“人”這個基礎概念。城市努力奮斗的人，跟隨城市的腳步前進，忙碌之余有停留的去處，有自己滿意的歸宿，追求物質的豐盛，更追求感官的愉悅體驗與精神滋養。
金地華北副總經理、北京公司總經理遇繡峰：
城市運營商的終極客戶就是消費者。城市的細胞，就是社區。城市運營既需要總體協同，同時也需要開發商對社區進行提升。細胞的健康與豐盈，細胞充滿生命力，富有人文精神，對于城市運營極為重要。所以開發商一定讓自己的開發項目成為城市發展建設的有機組成部分，相互成就。”
從定量的維度來看，堅持梳理多年積累的大量客戶，運用問卷調研等模式，認真做好消費者畫像梳理及描摹。從定性的維度來看，我們堅持做定期的消費者面對面訪談，從一開始就認真傾聽一線聲音，真正形成一線感知，尊重消費者個體需求，對于持有型物業各類經營者也要確保精細化運營管理。
萬科杭州未來社區發展中心合伙人王宋偉：
增量到存量，從根本上對開發商提出了持續升級的要求：必須從開發轉向開發與經營并重，且要在經營中探索社區長效運營的模式。
未來社區是近年來浙江以開放、創新思維系統性重構傳統城市社區建設模式的一次探索。從建小區到建社區、從造房子到造生活，未來社區打破傳統社區單一居住模式，有機整合周邊空間資源，全面落地鄰里活動、養老托幼、健康管理、商業服務、社區治理等基礎公共服務。
場景實驗室創始人吳聲：
「用戶型城市」越來越受期待，需要深刻理解市民價值，以市民生活便利性為導向。場景營城的要義正在于，在那些看不見的地方，觀察到城市與人的和諧共生，洞見流動的場景如何始終「以人為本」。
通過「用戶定義」的參與式共建，城市迎來新的「場景供給側革命」，場景時代新商業邏輯與多樣性、個性化的城市特質之間，正在進行激烈聚變。
用戶與社區的個性與多樣性被充分挖掘，社區IP定義城市IP。數字時代的美好生活，正表現為一座城市極大化的「場景流動」，幸福的定義愈加數字優先、內容優先，也是場景優先、生活提案優先。
明源云合伙人、高級副總裁童繼龍：
當技術驅動未來城市空間，從用途空間的服務區劃分到隨時隨地的功能服務時，基于行業的巨大變化和新機會的涌現，明源云沿著不動產數字化的方向擴展，深入到與不動產相關業務場景的SaaS應用，共同為更多企業提供數字化升級服務。
戴德梁行中國區商業地產部董事總經理甄仕奇：
我們一直倡導的，為城市帶來更多精彩。商業需要更加精彩、有趣、包容及多元。不僅僅是滿足基本的吃穿用度的需求，而是創造一個線下的話題、一個固定的圈層場所。
中赫集團副總裁周喆：
城市存量空間中也需要擴充體育運動場所。改造完成后的新工體，將成為向市民開放的城市公共空間，并打造大型城市體育公園，成為首都市民“15分鐘健身圈”的有力保障。項目將充分利用地面公園，以“口袋公園”形式打造多功能健身設施與休憩小景，“還綠于民”的同時，為市民提供便捷舒適的大眾健身環境，并可組織開展多種文化體育類展演活動，進一步增強市民的“幸福感”、“獲得感”。
北京鏈家總經理李峰巖:
單邊代理模式在國外已經實現多年，前不久深圳新版二手房交易 網簽系統在國內首次推出“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委托，與受托中介機構形 成單邊委托關系。這是房產中介行業的一次新探索，有利于保障買賣雙方的服務質??，平 衡各方權益。單邊代理模式也順應了二手房市場的變化趨勢。
開心麻花劇場院線總經理文娟：
我們選擇在購物中心里演話劇。許多觀眾不愿意進劇場就是因為傳統劇場配套差，看一次戲時間成本很高，光有文化體驗，沒有購物美食，不夠過癮、不夠解壓。而走進購物中心的劇場，有機會讓從未接觸過戲劇的消費者邁出“觀劇第一步”，讓觀劇這項原本充滿儀式感的活動變得更為日常。
綻放設計聯合創始人品牌總監陳小虎：
城市化的進程當中，發展和效率優先的大前提下，城市被快速建造和復制，一些陳舊和傳統的商業需要被重新激活，城市更新的進程中蘊含著巨大的可能性。需要重新融合和重新連接形成新的秩序。
在城市開發運營商決策人士及經濟學家之外，36氪未來地產面向讀者進行了一次關于未來城市愿景的問卷調查。
49%的受訪者認為未來最稀缺的資源是認知，而非技術、人才、資金等因素：
從增量開發到存量運營，未來城市最急缺的資源是什么
對于未來城市中的數字新日常，受訪者對于無感出入停車場、智能疏堵紅綠燈、遠程操控的智能家電、人臉識別門禁等選項的接受度較高：
哪些是城市數字新日常的必備？
場景構造與運營能力被認為是構建超級目的地的必要條件，占比均超過70%，而IP影響力和市場環境則位居其后：
成為「超級目的地」最需要什么？
科技、美好、AR、包容、人間煙火，成為受訪者描繪未來城市生活場景的高頻詞：
未來城市生活場景
回答“50年后哪一部電影里的城市形態可能成為現實”這一問題時，約16%的受訪者認為城市將最終由人類交接給機器人占有；
約22%的受訪者較為悲觀，認為未來城市可能出現人口銳減、一人一城一狗；29%的受訪者認為，未來城市里只有人類的肉身，靈魂屬于元宇宙世界；31%的受訪者選擇了本文開篇提到的《地球改變之年》，即野生動物與人類共同成為城市的市民。
可見，對于未來城市，多數人仍懷有美好的希望和憧憬。人們對美好城市的向往，理應成為造城者和筑城者的奮斗目標。
50年后哪一部電影里的城市形態可能成為現實
關于未來城市的探索才剛剛開始。
2021年12月14日，36氪未來地產將在北京召開「城市敘事時代」——WISE 2021未來城市峰會。屆時，峰會將聚焦體驗型城市、數字新日常、氛圍力社區、超級目的地四大議題，探尋未來中國城市發展的底層變量與城市敘事的核心。
*受訪者觀點來自作者的直接采訪或研究報告、講話等公開資料
城市敘事時代
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