完善“三道紅線”監管漏洞沖規模房企受影響較大

來源：證券市場紅周刊時間：2021-07-28 15:29:22

7月26日，有消息指出，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%。《紅周刊》記者了解到，目前已有頭部房企開始執行上述政策。

圖片來源：財聯社

此外，《紅周刊》記者梳理發現，如果此政策屬實，那么對碧桂園、萬科、恒大等大型房企影響較小。而建發房產、卓越集團等沖規模房企以及榮安地產、佳源國際、上坤集團等中小房企則影響較大，未來房企沖規模將會更加困難。

《紅周刊》從一位TOP10房企內部人士了解，“(新政)方向基本是確定的，但具體執行還沒有完全鋪開。”

7月26、27日，A+H股地產板塊集體下跌。前海開源基金董事總經理楊德龍向《紅周刊》記者表示，A+H股地產板塊的大跌，和行業政策有一定關系，但是也和大市有關。由于教育股出現政策利空，很多投資者擔心其他行業會不會也出現利空。地產這類政策敏感性的行業的跌幅相對較大。

買地金額不得超年度銷售額40%?

有頭部房企已在執行

7月26日，財聯社報道，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求“買地金額不得超年度銷售額的40%”。《紅周刊》從知情人士處了解，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，或還包括通過收并購方式獲地的支出。

目前暫未有官方渠道發布上述新政。7月26日，《紅周刊》記者向多位房企投拓崗工作人員確認上述新政的真實性。一位TOP20房企投拓人員表示，公司內部還沒通知(上述政策)。他推測，現在消息的流出應該是提前放風，給大家留時間調整，做好心理準備。

而另一位TOP10房企內部人士介紹，“(新政)方向基本是確定的，但具體執行還沒有完全鋪開。”某TOP3房企內部人士劉文(化名)則表示，自己所在的房企已經在執行(上述政策)，嚴控金融風險。他表示，“通知是一回事，執行是一回事。既然已經定了就得執行，不然難道等著相關部門點名和約談嗎?”

2021年上半年，多家規模房企出現現金流吃緊情況。劉文分析表示，一方面，房企現金流吃緊或資金鏈斷裂時，容易出現房企為了銷售回款而大幅降價的現象;另一方面，如果房子賣不出去或者沒有辦法按時還款，還會導致銀行為保護自身債務權益讓法院查封房企賬上資產。而這一行為容易造成“沒有資金進行開發建設，大量樓盤出現因資金被管控而無法按時交付”的問題。

劉文告訴《紅周刊》記者，“買地金額不得超年度銷售額的40%”這一監管約束，本質上就是為了降杠桿、降投資、控支出，防范金融風險。

旨在完善“三道紅線”監管漏洞

沖規模房企受影響較大

關于“買地金額不得超年度銷售額的40%”的監管政策傳聞，雖然截至目前官方渠道暫未發布通告及其相關解釋，但其實早在2020年下半年就已埋下伏筆。

2020年8月20日，“三道紅線”政策出臺。國泰君安研報指出，“三道紅線”之外，對于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經營活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業，還需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，并對其信托融資、資管產品、海外融資等予以限制。可以看出，拿地銷售比超過40%的房企被視為重點監管對象。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，“買地金額不得超年度銷售額40%”，是對三道紅線的監管完善。

他指出，目前這“三道紅線”一長效機制還有很多漏洞，比如債務轉移、指標操作，以達到表面降負債，實現指標達標。這個現象在近期土地集中供應推進過程中，部分城市樓市熱度比較高，有些城市存在同一個開發商多個馬甲來拿地，通過收并購規避負債監管，表現得很明顯。因而需要對三道紅線的監管手段做進一步的完善，“買地金額不得超年度銷售額40%”，就是為了提高三道紅線的監管效率集中在杠桿率快速攀升的部分房企。

一位房企內部人士向《紅周刊》記者表示，如若“買地金額不得超年度銷售額40%”正式落地，將對房企產生較大影響，因為這意味著房企即便有錢也不被允許拿地，房企規模再上臺階很難。

《紅周刊》記者梳理發現，2021年上半年建發房產、卓越集團等房企的銷售額、拿地金額均增長迅速，沖規模意圖明顯。根據克而瑞、中指數據，2021年上半年，建發房產實現全口徑銷售額933.7億元，同比增長145.71%;拿地金額723億元，同比增長164.84%。此外，2021年上半年，卓越集團實現全口徑銷售額399.1億元，同比增長71.19%;拿地金額328億元，同比增長277.01%。

《紅周刊》記者曾在《建發房產逆勢“加速度”，旗下項目漏水問題頻出》一文中指出，2021年上半年建發房產的拿地銷售比為77.43%，是中指數據得出的50家代表房企拿地銷售比均值29.3%的兩倍之多。這一拿地銷售比遠高于“買地金額不得超年度銷售額40%”要求下的拿地銷售比40%。此外，根據前述文章提及數據可以計算得出，2021年上半年卓越集團的拿地銷售比為82.18%，同樣高出40%的紅線標準。

建發房產等拿地金額超支

超支房企以中小房企居多

表示房企內部正在執行“買地金額不得超年度銷售額40%”這一規定的劉文向《紅周刊》記者分享了《2021年剩余拿地金額超百億房企》《2021年拿地金額已超支房企》兩張表格。